●まず、当事務所にご相談下さい。絶対に先に市役所へ相談しないでください。 市や県で、一度「ダメ」と判断されたら、それを「許可相当」に変えることが極めて難しいからです。 　  開発行為許可申請について   　 Presented by 行政書士石川ひろし事務所　　群馬県行政書士会々員　第77140835号 〒373-0851 群馬県太田市飯田町788　TEL (0276) 46-8757　FAX (0276)46-9658

土地利用 区域区分 開発許可制度の意義   ●開発許可制度は、都市の周辺部における無秩序な市街化を防止するため、都市計画区域を計画的な市街化を促進すべき市街化区域と原則として市街化を抑制すべき市街化調整区域に区域区分した目的を担保すること、都市計画区域内の開発行為について公共施設や排水設備等必要な施設の整備を義務付けるなど良質な宅地水準を確保すること、この二つの役割を果たす目的で創設されたものである。また、モータリゼーションの進展等により都市的な土地利用が全国的に展開している状況を踏まえ、一定の開発行為については都市計画区域の内外にかかわらず許可の対象とされたところであり、都市計画区域の内外を問わず適正な都市的土地利用の実現についてもその役割とされたところである。   １−１　土地利用法制上の区分   土地利用は、都市計画法等により次のとおり区分されています。 ●市街化区域と調整区域とに分けることを「線引き」と言います。地域によっては、都市計画区域であっても線引きされていないことがあります。太田市内では、旧薮塚本町の区域が未線引きです。また、都市計画区域でない場所でも、一定規模の開発事業には都市計画法による開発許可が必要です。   開発行為とは？   ●法第２９条の規制の対象となる「開発行為」とは、法第４条第１２項において「開発行為とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいう。」と定義されているが、運用に当たっては、次に定めるところを基準とすることが望ましい。 �@　単なる分合筆は、規制の対象とはならないこと。 �A　建築物の建築自体と不可分な一体の工事と認められる基礎打ち、土地の掘削等の行為は、規制の対象とはならないこと。従って、既に建築物の敷地となっていた土地又はこれと同様な状態にあると認められる土地においては、建築物の敷地としての土地の区画を変更しない限り、原則として規制の対象とする必要はないと考えられること。 �B　農地等宅地以外の土地を宅地とする場合は、原則として規制の対象とすること。 �C　土地の利用目的、物理的形状等からみて一体と認められる土地の区域について、その主たる利用目的が建築物に係るものでないと認められるときは、規制の対象とはならないこと。 �D　単なる形式的な区画の分割又は統合によって建築物等を建築する行為 イ　建築物の建築に際し、切土、盛土等の造成工事を伴わず、かつ、従来の敷地の境界の変更について、既存の建築物の除却や、へい、かき、さく等の除却、設置が行われるにとどまるもので公共施設の整備の必要がないと認められるものについては、建築行為と不可分一体のものであり、開発行為に該当しないものとして取り扱うこと。 ロ　イの基準に基づいて運用を行うに際しては、開発行為に該当するか否かについて開発許可権者が判断する必要があることから、開発許可の規制対象規模以上の敷地で建築物等の建築を行うものについては、建築確認担当部局の審査に先だち、開発許可担当部局が開発行為に該当するか否かの判断を速やかに行うこととし、当該建築を行おうとする者の求めに応じ都市計画法施行規則（以下「施行規則」という。）第６０条に規定する書面（以下単に「６０条証明書」という。）を交付するものとするほか、建築確認担当部局と十分連絡調整を図るとともに、この旨を事業者にも周知徹底を図ること。 （開発許可制度運用指針／国土交通省総合制作局宅地課・民間宅地指導室）

市街化区域 用途地域 １−２　市街化区域での開発事業     行政指導について   ●開発許可等に関する事務のうち、地方公共団体の機関が行う行政指導について は、行政手続法第４章の規定の適用はないこととされているが、行政手続法第４章の規定の趣旨にのっとり、行政運営における公正の確保と透明性の向上を図るため必要な措置を講ずること。 　なお、宅地開発等指導要綱及びこれに基づく行政指導については、その行き過ぎの是正の徹底について通知してきたところであるが、行政手続法の趣旨を十分理解した上で、一層の適切な見直しを図ること。 　行政指導を行う場合の手続について、行政手続法第３８条の規定に基づき必要な措置を講ずる際には、以下の事項に留意すること。 �@　宅地開発事業等に対する行政指導については、その内容につき行き過ぎたものとならないよう留意するとともに、以下の点に留意した上で適切な手続の運用を図ること。 イ　行政指導は、任意の協力によってのみ実現されるものであること。 ロ　相手方が行政指導に従わなかったことを理由として、不利益な取扱いをすることのないこと。従って、行政指導に従わない場合における進達拒否、水道等の供給についての協力拒否等の制裁措置を指導要綱等において定めている場合は、適切な見直しを行うこと。 ハ　申請者が当該行政指導に従う意思がない旨を表明したにもかかわらず当該行政指導を継続すること等により当該申請者の権利の行使を妨げることのないこと。 ニ　相手方に対して、当該行政指導の趣旨及び内容並びに責任者を明確に示さなければならないこと。 ホ　行政指導に共通して内容となるべき事項をあらかじめ定め、かつ、原則としてこれを公表すること。従って、あらかじめ定められていない事項、内容等にわたる行政指導は適切でないこと。 　また、行政指導の内容等について別途協議により決定することとする等指導要綱等の規定によっては、行政指導の内容等が不明であるような定め方は不適切であること。 �A　行政手続法第３６条に規定する公表とは、「公にしておかなければならない」との規定と異なり、世間一般に対して積極的に周知することを意味するものであること。 （開発許可制度運用指針／国土交通省総合制作局宅地課・民間宅地指導室）

調整区域 許可要件 市街化調整区域における開発許可の在り方   ●市街化調整区域は、開発を抑制すべき区域であり、許可し得る開発行為は都市計画法（以下「法」という。）第３４条で限定されている。また、原則として用途地域の指定は行われず、都市施設の整備、市街地開発事業の実施も予定されない。しかしながら、こうした市街化調整区域の性格づけの中であっても、保全することが適当な区域など厳しく許可基準を運用することが求められる区域を除き、地域の実情によっては、計画的な市街化を図る上で支障がない開発行為、市街化を促進するおそれがなく市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認められる開発行為について、個別に許可を行う場合もある。 　これは、市街化調整区域全域を厳しく開発を抑制すべき区域として一律に位置づけるのではなく、優良な農地等、優れた自然環境を有する区域、災害の発生のおそれがある区域その他の保全することが適当な区域については法第３４条を厳しく運用すべきであるが、都市計画区域マスタープラン等を踏まえ区域によっては、計画的で良好な開発行為、スプロールが生じるおそれがない開発行為、市街化調整区域内の既存コミュニティの維持や社会経済情勢の変化への対応といった事項を勘案し必要性が認められる開発行為等については許可を行うことも可能との考え方に基づくものである。 　従って、市街化調整区域における開発許可の在り方については、市街化調整区域が用途地域の指定、都市施設の整備、市街地開発事業が予定されないという基本的性格を踏まえた上で、開発行為が行われても支障がない区域であるか、予定建築物の用途、目的、規模等が既存コミュニティの維持や社会経済情勢の変化への対応といった観点から必要性が認められるか、開発予定区域周辺の公共施設の整備状況、開発行為に係る公共施設等の整備予定などを勘案して適切な開発と認められるか、などについて総合的に勘案して許可を行うべきであり、法第３４条の趣旨に照らしながら、画一的な運用ではなく条例や審査基準の制定等を通じて、地域の実情等に応じた運用を行うことが必要である。 （開発許可制度運用指針／国土交通省総合制作局宅地課・民間宅地指導室）   １−３　市街化調整区域に建築可能な建築物等       市街化調整区域の許可基準に関する資料 ●群馬県開発行政のページ ●群馬県・開発許可制度の手引 ●太田市開発行政のページ ●太田市の19年11月改正資料（既存集落内建物・34条１号・34条９号・太田市開発審査会提案基準・技術基準の一部） pdf ●太田市・自己用住宅新基準（変更案・平成21年４月１日施行予定） pdf ●藪塚特定用途制限地域 pdf

未線引き 都市計画 区 域 外 １−4　都市計画区域及び準都市計画区域外の区域における開発行為   都市計画区域外における開発許可の在り方   ●準都市計画区域や都市計画区域及び準都市計画区域外の区域における開発行為（都市計画区域及び準都市計画区域外の区域にあっては１ｈａ以上の開発）は、都市的な土地利用と位置づけられることから開発許可が適用されることとされた。これらの区域における技術基準は、都市計画区域に準じて審査することが望ましいと考えるが、開発区域周辺の公共施設の整備状況や自然環境の状況などを勘案して独自の技術基準を定める場合には、これらの区域においてはまちづくりの構想がないことも想定されることを踏まえ、その必要性を十分考えた上で申請者へ必要以上の負担を求めないよう注意することが望ましい。 　なお、都市計画区域及び準都市計画区域外の区域においては、自然公園法等により指定される区域も存在することから、これらの法律等の趣旨を妨げないよう関係部局と十分連携をとって適切な運用を行うことが望ましい。 （開発許可制度運用指針／国土交通省総合制作局宅地課・民間宅地指導室）